年収から購入できる物件金額を考える、住宅ローン借入額の目安とは　不動産購入コラム | 【住宅ローンに強い!!】柏市、松戸市、市川市、船橋市の不動産のことなら株式会社ココリバーの不動産のことなら株式会社ココリバー

年収の何倍の住宅を購入できる？

住宅ローンを組んで住宅を購入する場合、一般的には「年収の5倍～6倍」が借入額の目安と言われています。例えば、年収が500万円の人であれば2,500万円～3,000万円の借入額と言うことになります。

しかし、不動産の価格が高騰している中でこの目安金額は正しいのでしょうか。そこで、住宅金融支援機構が2022年8月に発表した「フラット35利用者調査」を確認してみましょう。

	所要資金	世帯年収	年収倍率
マンション	4,528万円	788万円	5.74倍
土地付注文住宅	4,455万円	639万円	6.97倍
建売住宅	3,605万円	563万円	6.40倍
注文住宅	3,572万円	602万円	5.93倍
中古マンション	3,026万円	608万円	4.97倍
中古戸建	2,614万円	508万円	5.14倍

参照元：住宅金融支援機構

上記の表からも所要資金は世帯年収の5倍～7倍程度であることがわかります。では、年収以外にはどのようなポイントで借入額を決めれば良いのでしょうか。年収以外に借入金額を決めるポイントは以下の3つです。

・家族構成やライフプランを考える

・毎月の負担や家計を考える

・返済負担率から考える

家族構成やライフプランを考える

借入金額を決める1つ目のポイントは、家族構成やライフプランを考えることです。
住宅を購入するタイミングには独身や結婚、出産など様々なものが考えられ、住宅の購入をした時には2人世帯でも、出産などで3人や4人家族になる可能性もあります。

出産をして子供ができれば、人生の三大支出と言われる「教育費」が必要になります。家族構成やライフプランによって毎月の収支額が変化するため、住宅を購入する「今」のことだけではなくライフプランシミュレーションをしておくことが大切です。

自分でライフプランシミュレーションをするのが難しい場合は、ライフプランナーなどお金のプロに相談してみるのも良いでしょう。

毎月の負担や家計を考える

借入金額を決める2つ目のポイントは、毎月の負担や家計を考えることです。
総務省が発表している二人以上の世帯における毎月の支出額は以下の通りです。

	2人	3人	4人	5人	6人以上
消費支出	255,318円	304,339円	330,355円	357,187円	361,307円

引用元：総務省

住宅ローンの支払いは毎月発生します。2人世帯では毎月約25万円の支出がある中で、毎月必ず払い続けられる返済額を考える必要があります。
例えば、先ほど紹介したマンションの所要資金4,528万円を、フラット35の35年間固定金利2.22%(2023年3月時点)で借入をすると、毎月の返済額は155,158円となります。

毎月の支出には食費や光熱費などもあるため、支出全体と住宅ローンのバランスを考え、毎月返済ができる金額で設定する必要があるでしょう。

返済負担率から考える

借入金額を決める3つ目のポイントは、返済負担率から考えることです。
返済負担率とは年収に対する住宅ローンの返済額の割合のことで、一般的には返済負担率が年収の35%以内であることが「無理なく返済できる金額」とされています。

フラット35でも400万円以上借入をする場合は返済負担率を35%に設定する必要があります。先ほどの例で紹介した返済額155,158円であれば、年収が540万円あれば返済負担率35%以下ということになります。

しかし、返済負担率を35%で設定してしまうと返済額が大きくなるため、返済への負担を軽減するために返済負担率を20%程度にする人も多いです。
年収と返済負担率ごとの年間返済額を確認してみましょう。

	20%	25%	30%	35%
500万円	100万円	125万円	150万円	175万円
600万円	120万円	150万円	180万円	210万円
700万円	140万円	175万円	210万円	245万円
800万円	160万円	200万円	240万円	280万円
900万円	180万円	225万円	270万円	315万円
1,000万円	200万円	250万円	300万円	350万円

上記の表を確認し、自分の年収と年間に返済できそうな金額を考慮して借入金額を決定しましょう。

頭金はいくら用意するべき？

住宅ローンを組んで住宅を購入する場合、購入費用の一部を頭金として支払う方法が一般的です。頭金を支払うことで総借入額を抑え、返済額を減らすことができます。

例えば、総額5,000万円を先ほどと同様にフラット35の2.22%で借入をする場合、月々の返済額は171,332円で総返済額は71,959,315円となります。
しかし、頭金を500万円用意できた場合には借り入れる金額は4,500万円になり、月々の返済額が154,199円で総返済額が64,763,294円となります。つまり、頭金500万円を用意することで月々の返済額を17,133円、総返済額を7,196,021円軽減できます。

では、頭金はいくら用意するべきなのでしょうか。実は、住宅ローンを組む際に「頭金を〇〇％用意しなければならない」と言ったルールは設けられていませんが、一般的には住宅購入費の1割から2割程度の頭金を用意する人が多いです。

返済額の負担を軽減させるためには頭金を多く用意できた方が良いですが、頭金を入れすぎると急な出費があった際に対応できなくなります。場合によっては頭金なしでフルローン組める金融機関もあるため、ライフプランに合わせて最低限必要な資金を残したまま住宅ローンを組むのがおすすめです。

無理のない返済をするポイント

無理のない返済をするポイントは以下の6つです。

・低金利の金融機関を探す

・若いうちに住宅ローンを組む

・中古物件を視野に入れる

・安い物件を購入する

・贈与税非課税措置を活用する

・賃貸併用住宅にして収益源を作る

低金利の金融機関を探す

無理のない返済をするための1つ目のポイントは、低金利の金融機関を探すことです。
住宅ローンの返済額は、金利によって大きく変動します。例えば、借入額5,000万円で返済期間が30年の場合に、金利が1%であれば月々の返済額は160,819円、金利が2%であれば184,809円です。

つまり、金利が1%低くなれば月々の返済額が23,990円減ることになります。金融機関によって提示される金利が異なるため、複数の金融機関に審査を打診するのがおすすめです。

中古物件を視野に入れる

無理のない返済をするための3つ目のポイントは、中古物件を視野に入れることです。
中古物件は新築物件と比べると物件価格が安くなるため、借入額を抑えることができます。

冒頭に紹介した新築マンションと中古マンションの所要資金には1,502万円の差があります。
金利1%で返済期間が30年の場合、新築マンションの4,528万円の場合月々の返済額は145,638円ですが、中古マンションの3,026万円の場合月々の返済額は97,328円となります。

単純に古い物件を購入しても住み心地が悪くなる可能性もあるため、中古物件の中でも直近で修繕やリフォーム、リノベーションが行われている物件であれば住みやすく安い物件を購入することができます。

安い物件を購入する

無理のない返済をするための4つ目のポイントは、安い物件を購入することです。
中古物件を購入することと共通する点がありますが、単純に購入価格を下げ借入額を減らすことで、月々の返済額は小さくなります。

利便性や間取り、広さなど希望条件に優先順位をつけて、妥協できるポイントを考えておくことも大切です。
同じ築年数や間取りでも地域が変われば物件の価格も変わるため、穴場の物件を紹介してもらえるように不動産会社に相談してみるのも良いでしょう。

贈与税非課税措置を活用する

無理のない返済をするための5つ目のポイントは、贈与税非課税措置を活用することです。
贈与税非課税措置とは、住宅を購入する際に父母や祖父母などの直系尊属から資金の贈与を受けた場合に、最大1,000万円まで非課税になる制度のことです。

本来であれば現預金の贈与を受けると最大55%の贈与税がかかりますが、贈与税非課税措置を利用することで、賢く節税を図れます。贈与税の非課税限度額は住宅の質によって異なりますが、一般住宅の場合は500万円、省エネ等住宅の場合は1,000万円が上限となります。一般住宅の場合は以下の要件を満たすことでこの制度を利用できます。

・贈与を受けた時に贈与者の直系卑属（贈与者は受贈者の直系尊属）であること。

・贈与を受けた年の1月1日において、18歳以上であること。

・贈与を受けた年の年分の所得税に係る合計所得金額が2,000万円以下であること。

・平成21年分から令和3年分までの贈与税の申告で「住宅取得等資金の非課税」の適用を受けたことがないこと。

・自己の配偶者、親族などの一定の特別の関係がある人から住宅用の家屋の取得をしたものではないこと、またはこれらの方との請負契約等により新築もしくは増改築等をしたものではないこと。

・贈与を受けた年の翌年3月15日までに住宅取得等資金の全額を充てて住宅用の家屋の新築等をすること。

・贈与を受けた時に日本国内に住所を有していること。

・贈与を受けた年の翌年3月15日までにその家屋に居住することまたは同日後遅滞なくその家屋に居住することが確実であると見込まれること。

引用元：国税庁

また、省エネ等住宅にするためには上記に加えて以下3つのいずれかの要件を満たす必要があります。

・断熱等性能等級4以上または一次エネルギー消費量等級4以上であること。

・耐震等級2以上または免震建築物であること。

・高齢者等配慮対策等級3以上であること。

引用元：国税庁

一般社団法人不動産流通経営協会の調査によると、住宅購入時に親からの援助を受けている割合は14.2%となっています。親から援助を受ける際にこの制度を利用することで無駄な税金を支払うことがなくなり、その分の資金を住宅ローンの資金に充当できます。

賃貸併用住宅にして収益源を作る

無理のない返済をするための6つ目のポイントは、賃貸併用住宅にして収益源を作ることです。
収益源を確保することでその分住宅ローンの返済に充当できます。例えば、2階建てで建築をして2階部分を10万円で賃貸に出すことで、月々の返済額のうち10万円を確保できます。

一般的には賃貸用不動産を建築・購入する場合には、住宅ローンではなく不動産投資用のローンを組むことになりますが、金融機関が提携しているハウスメーカーを選ぶなど、条件を満たすことで住宅ローンを借りられる可能性があります。
しかし、賃貸部分に入居者がいなければ自分たちも利用しない部分に返済を続ける必要があるため、注意が必要です。

まとめ

今回の記事では、年収から考える購入する物件金額と借入額の目安について紹介しました。
住宅ローンを組むと毎月の返済に苦しめられると感じる人も多いですが、無理なく返済するポイントを抑えることで負担も軽くなるでしょう。

毎月の支出に関わる重要なポイントであるため、住宅の購入を検討している人は正しい知識を身に付けておきましょう。