住宅を購入するタイミングはいつがいい？　不動産購入コラム | 【住宅ローンに強い!!】柏市、松戸市、市川市、船橋市の不動産のことなら株式会社ココリバーの不動産のことなら株式会社ココリバー

どんなタイミングで家を購入するのか

まず、住宅を購入するタイミングについて、以下5つのポイントを紹介します。

・年収と住宅ローン

・家族構成

・子供の進学や独立

・年齢

・市場の動向

年収と住宅ローン

住宅を購入するタイミングの1つ目のポイントは、年収と住宅ローンです。
国土交通省の調査によると住宅を購入する人の世帯年収の平均値は以下の通りです。

	世帯年収
注文住宅(全国平均)	779万円
注文住宅(三大都市圏)	909万円
分譲戸建住宅	719万円
分譲マンション	912万円
中古戸建住宅	687万円
中古マンション	745万円

参照元：国土交通省

上記のデータを参照すると、世帯年収から見た住宅を購入するタイミングは800万円前後と言えるでしょう。
近年は不動産の価格が高騰しているため、必要とされる年収額も上昇しているものと考えられます。

また、住宅ローンを組んで住宅を購入する場合、一般的には「年収の5倍～6倍」が借入額の目安と言われています。
例えば、年収が500万円の人であれば2,500万円～3,000万円の借入額と言うことになります。

しかし、不動産の価格が高騰している中でこの目安金額は正しいのでしょうか。
そこで、住宅金融支援機構が2022年8月に発表した「フラット35利用者調査」を確認してみると所要資金は世帯年収の5倍～7倍程度であることがわかります。
 

	所要資金	世帯年収	年収倍率
マンション	4,528万円	788万円	5.74倍
土地付注文住宅	4,455万円	639万円	6.97倍
建売住宅	3,605万円	563万円	6.40倍
注文住宅	3,572万円	602万円	5.93倍
中古マンション	3,026万円	608万円	4.97倍
中古戸建	2,614万円	508万円	5.14倍

参照元：住宅金融支援機構

家族構成

住宅を購入するタイミングの2つ目のポイントは、家族構成です。
国土交通省の調査によると住宅を購入する人の居住人数は以下の通りです。

	居住人数
注文住宅	3.3人
分譲戸建住宅	3.6人
分譲マンション	2.7人
中古戸建住宅	3.2人
中古マンション	2.6人

参照元：国土交通省

上記のデータを参照すると、家族構成から見た住宅を購入するタイミングは2～4人と言えるでしょう。
しかし、住宅の種類によって居住人数の平均値が異なるため、居住人数を重視して住宅の購入を検討する場合には住宅の種類を明確にしておくと良いでしょう。

また、家族構成は変化する可能性があるため、現在の家族構成だけではなく将来のことまで考えて間取りや部屋の広さを検討することが大切です。

子供の進学や独立

住宅を購入するタイミングの3つ目のポイントは、子供の進学や独立です。
住宅を購入する時点で子供が未就学児で子供部屋が不要だとしても、小学校や中学校に進学した時には子供部屋が必要になるでしょう。

また、子供部屋があっても子供が独立してからも住宅に住み続ける場合には、その部屋の使い道などを考える必要もあります。そのため、子供の進学や独立のタイミングも住宅を購入する一つの基準となるでしょう。それぞれ詳しく見ていきましょう。

・子供の進学

・子供の独立

子供の進学
まずは子供の進学です。有名な小学校がある学区などは将来的に資産価値が落ちにくく、人気が続く可能性が高いといえます。
有名な小学校がある学区は治安も良く、女性や子供がいる世帯でも安心して暮らすことができるため、より需要が高まる傾向にあります。そのため、小学校などに進学するタイミングで住宅を購入することがあります。

子供の独立
次に子供の独立です。子供部屋が余ってしまった時の利便性を考慮して家づくりをするケースもありますが、子供の独立を機に老後の生活を見据えて住宅を購入するケースもあります。

この場合、手すりの設置や段差をなくすなど、バリアフリーの工事が必須となるでしょう。老後の生活を見据えて住宅を購入する場合には、住宅ローンが組みにくくなることと、老後資金とのバランスを考慮しておくことが大切です。

年齢

住宅を購入するタイミングの4つ目のポイントは、年齢です。
国土交通省の調査によると住宅を購入する人の年齢は以下の通りです。
 

	世帯主の年齢
注文住宅	44歳
分譲戸建住宅	38.4歳
分譲マンション	44.3歳
中古戸建住宅	46.9歳
中古マンション	46.4歳

参照元：国土交通省

上記のデータを参照すると、世帯主の年齢から見た住宅を購入するタイミングは40歳前後と言えるでしょう。
住宅ローンを組む際に年齢は重要な審査基準となりますが、契約者にとっても年齢は大きなポイントと言えます。
その理由を3つに分けて紹介します。

・団体信用生命保険の加入

・完済が80歳

・毎月の返済額

団体信用生命保険の加入
まずは団体信用生命保険の加入です。団体信用生命保険とは住宅ローンの返済中に契約者が死亡した場合に、住宅ローンの残債を0にする保険制度のことです。

民間の金融機関で住宅ローンを組む際、多くの場合団体信用生命保険の加入が義務付けられています。
この制度はあくまで「生命保険」であるため、契約者の年齢や健康状態によって加入できなくなる可能性があります。
そのため、住宅ローンを組む際に年齢が重要なポイントとなります。

完済が80歳
次に、完済が80歳です。多くの金融機関では「完済時の年齢が80歳未満」とされています。住宅ローンの最長期間は35年となっているため、35年で住宅ローンを組む場合には遅くとも45歳までに契約をする必要があります。

また、65歳以降は定年退職後の年金生活をしている中で住宅ローンの返済をする必要があるため、住宅ローンを組む際は若いうちに住宅の購入を検討すると良いでしょう。

毎月の返済額
最後に、毎月の返済額です。先ほども紹介したように、住宅ローンの最長期間は35年であるため、35年間の返済にする場合には早いうちに住宅を購入する必要があります。

35年間の返済期間にすることで、返済額についてのメリットが生まれます。例えば、借入金額が5,000万円で金利1.5%の場合に、返済期間が30年と35年ではどのような差が生まれるのでしょうか。

	返済期間30年	返済期間35年	差額
月々の返済額	172,560円	153,092円	19,468円
総返済額	62,121,428円	64,298,491円	▲2,177,063円

つまり、返済期間が長ければ総返済額が増えますが、月々の返済額は減ることになります。
年齢を重ねることで給与収入は上がっていくことが期待できるため、住宅ローンを組み始める時期に毎月の支出を減らすことが重要です。

また、仮に返済期間を35年にすることで浮いた20,000円を利回り5%の積立投資で運用した場合、35年後には約1,300万円の運用益を得ることができます。総返済額が約200万円多くなったとしても、資産形成で増えた1,300万円の中から支払いをすることができます。

このように、毎月の返済額が小さくなることで目先の生活費に余裕が生まれるだけではなく、資産形成をすることで老後資金を準備することもできるようになります。

市場の動向

住宅を購入するタイミングの5つ目のポイントは、市場の動向です。
住宅市場の需要と供給のバランス、住宅の価格状況などを把握して住宅購入の最適なタイミングを図ることが大切です。

景気や金融政策によって住宅の価格や金利が変動します。
例えば、金利が1.5%で借入期間が30年の場合に、借入金額が5,000万円と4,500万円では以下のような差が生まれます。
 

	5,000万円の借入	4,500万円の借入	差額
月々の返済額	172,560円	155,304円	17,256円
総返済額	62,121,428円	55,909,255円	6,212,173円

また、借入金額が5,000万円で借入期間が30年の場合に、金利が1%と2%では以下のような差が生まれます。

	1%	2%	差額
月々の返済額	160,819円	184,809円	▲23,990円
総返済額	57,894,947円	66,531,359円	▲8,636,412円

この2つの表から見てわかるように、住宅の価格と金利の差で返済額に与える影響は大きくなります。
そのため、住宅の価格が下落していて住宅ローンの金利が低金利となっているタイミングを見極めることが大切です。

家を購入するタイミングは人それぞれ

住宅を購入するタイミングの考え方について紹介しましたが、その他にもライフスタイルの変化によって住宅の購入を検討する人もいます。

主なライフスタイルの変化は以下の3つです。

・結婚

・出産

・親との同居

結婚

ライフスタイルの1つ目の変化は結婚です。
パートナーと将来にわたって生活をする「理想のマイホーム」を思い描く人も多いのではないでしょうか。
結婚式や新婚旅行も終え、ひと段落ついたタイミングでパートナーと一生暮らしていく家のことを考える人も多いでしょう。

住宅ローンを組む際に、夫婦でペアローンを組むことで若いうちから住宅の購入を叶えられる可能性があります。ペアローンとは一定の収入のある同居親族と一緒に、それぞれが主たる債務者となる住宅ローンのことです。
共働きの夫婦にとっては、収入を合算して住宅ローンを組むことができるので、審査に通過する確率を高めることができる手段と言えるでしょう。

出産

ライフスタイルの2つ目の変化は出産です。
出産をしたタイミングで住宅の購入を検討する人も多く、将来的に子供が進学した時に通う学校の学区や、周辺環境などを考慮しながら立地を選ぶことができます。
具体的には、周辺の公園や病院、通学の距離などが挙げられるでしょう。しかし、家の間取りを検討する際には十分な注意が必要です。

子供が未就学児であれば子供部屋は不要かもしれませんが、小学校や中学校に進学すれば子供部屋が必要になります。また、子供が1人だけではなく2人や3人と増える可能性があれば、それだけ子供部屋を用意する必要性があるでしょう。
このように、子供の人数の変化や子供が独立した時の子供部屋の使い勝手なども考慮したうえで、間取りを検討することが大切です。

親との同居

住宅を購入する時点で両親との同居が決まっていなくても、将来的に自分の親もしくは配偶者の親と同居することになるかもしれません。国交省の調査によると、既婚者とその親との同居率は全体の約23%という結果になっています。
親との同居を見越して家づくりをする場合には、段差を減らしたり手すりを設けたりする必要があります。

自治体によっては、バリアフリー工事を実施する際や一定の年齢以上の両親と同居する際に、補助金を受け取れる場合があるため、事前に確認しておきましょう。

具体例として、東京都新宿区の「多世代近居同居助成」では、2023年3月時点で同居する人の年齢や部屋の面積などの要件を満たすことで、引越し時の初期費用の一部を負担する制度を実施しています。

ただし、募集時期によって補助金を受け取れる世帯数が限られています。
2023年3月31日までは複数世帯最大20万円、単身世帯最大10万円までの補助金を受け取ることができますが、2023年4月以降についての補助金制度の実施は未定です。

このように、補助金制度は時期や予算によって受け取れないケースがあるため、引越しをする先の自治体のホームページを確認して、対象の補助金がないか確認しておきましょう。

まとめ

今回の記事では、住宅を購入するタイミングについて紹介しました。
住宅を購入するタイミングは人それぞれありますが、多くの人はライフスタイルが変わるタイミングで購入を検討しています。

また、住宅を購入する際は多くの人が住宅ローンを組むことになるため、住宅市場や金融緩和などの住宅ローンに関わる情報は常にキャッチしておきましょう。そうすることで、ライフスタイルやライフプランに合わせた理想の住宅を購入することができるでしょう。