住宅ローン控除を受けるには？確定申告の流れや必要書類　不動産購入コラム | 【住宅ローンに強い!!】柏市、松戸市、市川市、船橋市の不動産のことなら株式会社ココリバーの不動産のことなら株式会社ココリバー

住宅ローン控除とは

住宅ローン控除とは、住宅ローンを組んで新築住宅の建築や中古住宅の購入をした場合に、所得税の負担を軽減できる制度のことで、年末の残高をもとに控除額が決定します。

住宅ローン控除の対象となるのは以下の場合です。

・住宅を新築又は新築住宅を取得した場合(住宅借入金等特別控除)

・買取再販住宅を取得した場合(住宅借入金等特別控除)

・中古住宅を取得した場合(住宅借入金等特別控除)

・増改築等をした場合(住宅借入金等特別控除)

・要耐震改修住宅を取得し、耐震改修を行った場合(住宅借入金等特別控除)

・省エネ改修工事をした場合(住宅特定改修特別税額控除)

・バリアフリー改修工事をした場合(住宅特定改修特別税額控除)

・多世帯同居改修工事をした場合(住宅特定改修特別税額控除)

・耐久性向上改修工事をした場合(住宅特定改修特別税額控除)

・認定住宅等の新築等をした場合(認定住宅等新築等特別税額控除)

・耐震改修工事をした場合(住宅耐震改修特別控除)

引用元：国税庁

今回はこの中でも、住宅を新築又は新築住宅を取得した場合と中古住宅を取得した場合について紹介します。

住宅を新築又は新築住宅を取得した場合

まずは、住宅を新築又は新築住宅を取得した場合について紹介します。
個人が住宅ローンを組んで住宅を新築または新築住宅を取得した場合に、住宅ローン控除を受けることができますが、住宅の区分や居住年数によって借入限度額や控除期間が異なります。

住宅区分ごとの借入限度額と控除期間は以下の通りです。

	2022年	2023年	2024年	2025年
長期優良住宅	5,000万円 (13年間)	5,000万円 (13年間)	4,500万円 (13年間)	4,500万円 (13年間)
認定低炭素住宅	5,000万円 (13年間)	5,000万円 (13年間)	4,500万円 (13年間)	4,500万円 (13年間)
ZEH水準省エネ住宅	4,500万円 (13年間)	4,500万円 (13年間)	3,500万円 (13年間)	3,500万円 (13年間)
省エネ基準適合住宅	4,000万円 (13年間)	4,000万円 (13年間)	3,000万円 (13年間)	3,000万円 (13年間)
その他の住宅	3,000万円 (13年間)	3,000万円 (13年間)	0円(一定要件を満たせば2,000万円) (10年間)	0円(一定要件を満たせば2,000万円) (10年間)
控除率	全期間一律0.7%
所得要件	合計所得金額2,000万円以下(一部1,000万円以下)
床面積要件	50㎡以上(一部40㎡以上50㎡未満)

引用元：国税庁

また、住宅を新築又は新築住宅を取得して住宅ローン控除を受けるためには、以下の要件をすべて満たす必要があります。

・住宅の新築等の日から6か月以内に居住の用に供していること。

・この特別控除を受ける年分の12月31日まで引き続き居住の用に供していること。

・次の（1）または（2）のいずれかに該当すること。

（1）：下記（2）以外の場合

イ：住宅の床面積が50平方メートル以上であり、かつ、床面積の2分の1以上を専ら自己の居住の用に供していること。

ロ：この特別控除を受ける年分の合計所得金額が、2,000万円以下であること。

（2）：特例居住用家屋または特例認定住宅等の場合

イ：住宅の床面積が40平方メートル以上50平方メートル未満であり、かつ、床面積の2分の1以上を専ら自己の居住の
　用に供していること。

ロ：この特別控除を受ける年分の合計所得金額が、1,000万円以下であること。

・10年以上にわたり分割して返済する方法になっている新築または取得のための一定の借入金または債務があること。

・2以上の住宅を所有している場合には、主として居住の用に供すると認められる住宅であること。

・居住年およびその前2年の計3年間に次に掲げる譲渡所得の課税の特例の適用を受けていないこと。

・居住年の翌年以後3年以内に居住した住宅以外の一定の資産を譲渡し、当該譲渡について上記6に掲げる譲渡所得の
　課税の特例を受けていないこと。

・住宅の取得は、その取得時および取得後も引き続き生計を一にする親族や特別な関係のある者からの取得でないこと。

・贈与による住宅の取得でないこと。

引用元：国税庁

上記の他にも、住宅の区分によっては特有の適用要件が設けられていることもあるため、該当する住宅区分について詳しく確認しておきましょう。

中古住宅を取得した場合

次に、中古住宅を取得した場合について紹介します。
個人が住宅ローンを組んで中古住宅を取得した場合に住宅ローン控除を受けることができますが、新築同様に住宅の区分や居住年数によって借入限度額や控除期間が異なります。

住宅区分ごとの借入限度額と控除期間は以下の通りです。
 

	2022年	2023年	2024年	2025年
長期優良住宅	3,000万円 (10年間)	3,000万円 (10年間)	3,000万円 (10年間)	3,000万円 (10年間)
低炭素住宅	3,000万円 (10年間)	3,000万円 (10年間)	3,000万円 (10年間)	3,000万円 (10年間)
ZEH水準省エネ住宅	3,000万円 (10年間)	3,000万円 (10年間)	3,000万円 (10年間)	3,000万円 (10年間)
省エネ基準適合住宅	3,000万円 (10年間)	3,000万円 (10年間)	3,000万円 (10年間)	3,000万円 (10年間)
その他の住宅	2,000万円 (10年間)	2,000万円 (10年間)	2,000万円 (10年間)	2,000万円 (10年間)
控除率	全期間一律0.7%
所得要件	合計所得金額2,000万円以下
床面積要件	50㎡以上

引用元：国税庁

また、中古住宅を取得して住宅ローン控除を受けるためには、以下の要件をすべて満たす必要があります。

・中古住宅の取得の日から6か月以内に居住の用に供していること。

・適用年の12月31日まで引き続き居住の用に供していること。

・この特別控除を受ける年分の合計所得金額が、2,000万円以下であること。

・住宅の床面積が50平方メートル以上であり、かつ、床面積の2分の1以上を専ら自己の居住の用に供していること。

・10年以上にわたり分割して返済する方法になっている新築または取得のための一定の借入金または債務があること。

・2以上の住宅を所有している場合には、主として居住の用に供すると認められる住宅であること。

・居住年およびその前2年の計3年間に次に掲げる譲渡所得の課税の特例の適用を受けていないこと。

・居住年の翌年以後3年以内に居住した住宅以外の一定の資産を譲渡し、当該譲渡について上記7に掲げる譲渡所得の
　課税の特例を受けていないこと。

・住宅の取得は、その取得時および取得後も引き続き生計を一にする親族や特別な関係のある者からの取得でないこと。

・贈与による住宅の取得でないこと。

・建築後使用されたことのある家屋で次のいずれかに該当すること。

（1）昭和57年1月1日以後に建築されたものであること。

（2）（1）以外の場合は、次のいずれかに該当すること。

イ：取得の日前2年以内に、地震に対する安全上必要な構造方法に関する技術的基準に適合するものであると
　証明されたものであること。

ロ：上記（1）および（2）イに該当しない一定の住宅のうち、その取得の日までに耐震改修を行うことについて
　申請をし、かつ、居住の用に供した日までにその耐震改修により家屋が耐震基準に適合することにつき証明がされた
　ものであること。

引用元：国税庁

新築同様に上記の他にも、住宅の区分によっては特有の適用要件が設けられていることもあるため、該当する住宅区分について詳しく確認しておきましょう。

令和4年に制度が改正された

住宅ローン控除の制度については、令和4年度分から改正されました。
改正されたポイントは以下の通りです。

・入居に係る適用期限を４年間（令和４年～令和７年）延長。

・控除率を0.7％、控除期間を新築住宅等は原則13年、既存住宅は10年とする。

・既存住宅を含め、住宅の環境性能等に応じた借入限度額の上乗せ措置を講じる。

・令和６年以降に建築確認を受ける新築住宅について、省エネ基準適合を要件化。

・既存住宅の築年数要件（耐火住宅25年以内、非耐火住宅20年以内）について、「昭和57年以後に建築された住宅」
　（新耐震基準適合住宅）に緩和。

・新築住宅の床面積要件について、令和５年以前に建築確認を受けたものは40㎡以上に緩和
　（合計所得金額1,000万円以下の者に限る。）。

・適用対象者の所得要件を合計所得金額3,000万円以下から2,000万円以下に引下げ。

引用元：国土交通省

今回の税制改正では、控除期間の延長と控除率の引き下げ、住宅区分についても改正がされました。

住宅購入後は確定申告が必要

住宅ローン控除を受けるためには、基本的には確定申告をする必要があります。
会社員や公務員などの給与所得者の場合、2年目以降は勤務先が年末調整をしてくれるため自分で確定申告をする必要がありませんが、住宅購入後1年目は自分で確定申告をする必要があります。

自分で確定申告をしないと住宅ローン控除を受けることができず、本来受けられる控除を受けずに無駄な税金を支払うことになります。

万が一初年度に申告を忘れてしまった場合でも、5年以内に申告をすれば還付されますが、次年度以降に申告をすると手続きの重複などが発生し間違いを起こす要因にもなります。
そのため、住宅購入後の翌年に確定申告をできるように、余裕を持って準備しておきましょう。

住宅購入後の確定申告の流れ

それでは、住宅購入後の確定申告の流れについて解説します。
確定申告の流れは以下の通りです。

①必要書類を準備する

②確定申告書類一式を期間内に税務署に提出する

③還付金を受け取る

①必要書類を準備する

まずは、確定申告に必要な書類を準備しましょう。
必要書類の詳細については後述しますが、確定申告の指定期日までに書類をそろえる必要があります。
書類によっては取り寄せるのに時間がかかるものもあるため、時間に余裕を持って書類を準備しましょう。

②確定申告書類一式を期間内に税務署に提出する

次に、確定申告書類一式を期間内に税務署に提出します。確定申告の期間は2月16日から3月15日です。

確定申告書を税務署で受け取り、必要事項を記入したら必要書類とともに提出しましょう。
税務署の窓口に直接持参する方法もありますが、郵送やオンラインで申告する方法もあるため、申告しやすい方法を選びましょう。

郵送やオンラインよりも時間はかかりますが、申告方法がわからず相談しながら記入をしたい場合は、直接税務署に足を運ぶのがおすすめです。

③還付金を受け取る

確定申告書一式を提出したら、1か月から1か月半程度を目安に還付金が振り込まれます。
場合によっては時期が前後することもあるため、指定した口座に還付金が振り込まれるのを待ちましょう。

確定申告に必要な書類

確定申告に必要な書類は以下の8つです。

・確定申告書

・(特定増改築等)住宅借入金等特別控除額の計算明細書

・本人確認書類

・土地と建物の登記事項証明書

・土地と建物の不動産売買契約書や請負契約書の写し

・源泉徴収票

・住宅ローンの残高等証明書

・ZEH水準省エネ住宅や省エネ基準適合住宅の場合は追加書類が必要

確定申告書

確定申告に必要な書類の1つ目は、確定申告書です。
確定申告書とは、個人の収入や経費、所得などを記載する書類のことで、最寄りの税務署化国税庁のサイトからダウンロードができます。また、「確定申告書等作成コーナー」を利用すれば、必要項目を入力するだけで確定申告書を作成できます。

確定申告書の記入方法などについて質問したい場合は、直接足を運んで税務署のスタッフに確認するか、税理士に依頼するのがおすすめです。

(特定増改築等)住宅借入金等特別控除額の計算明細書

確定申告に必要な書類の2つ目は、(特定増改築等)住宅借入金等特別控除額の計算明細書です。
(特定増改築等)住宅借入金等特別控除額の計算明細書とは、住宅ローン控除の金額を計算するための書類のことで、確定申告書と同様に国税庁のサイトからダウンロードできます。

また、「確定申告書等作成コーナー」を利用すれば、必要項目を入力するだけで書類を作成できます。
住宅の性能に関わらず、住宅ローン控除を適用するすべての人が提出する必要があります。

本人確認書類

確定申告に必要な書類の3つ目は、本人確認書類です。
確定申告をする際には、確定申告書にマイナンバーを記載するため、それが本人のものであることを確認するための書類が必要です。

具体的には以下のどちらかを用意する必要があります。

・マイナンバーカード

・マイナンバーを確認できる書類と身元確認書類

「マイナンバーを確認できる書類」とは、通知カードか、マイナンバーが記載されている住民票の写し又は住民票記載事項証明書です。また「身元確認書類」とは、免許証やパスポートなどから1つを提出する必要があります。

土地と建物の登記事項証明書

確定申告に必要な書類の4つ目は、土地と建物の登記事項証明書です。
登記事項証明書とは、不動産の面積や所有者、権利関係が記載されている書類のことで、法務局などで取得することができます。

ただし、(特定増改築等)住宅借入金等特別控除額の計算明細書に不動産番号を記載することで、土地と建物の登記事項証明書の提出を省略できます。

土地と建物の不動産売買契約書や請負契約書の写し

確定申告に必要な書類の5つ目は、土地と建物の不動産売買契約書や請負契約書の写しです。
住宅の取得価額や取得した日付を証明するために売買契約書が必要になります。また、新たに建物を建築した場合には、工事請負契約書も合わせて準備しておきましょう。

源泉徴収票

確定申告に必要な書類の6つ目は、源泉徴収票です。
会社員や公務員など給与所得がある場合には、会社から用意される源泉徴収票を準備します。
2019年分の確定申告からは源泉徴収票の提出は不要になりましたが、確定申告書の給与所得欄に記載するために準備しておきましょう。

住宅ローンの残高等証明書

確定申告に必要な書類の7つ目は、住宅ローンの残高等証明書です。
住宅ローン控除を申請しようと考えている人は住宅ローンを組んでいるはずなので、金融機関から送付される住宅ローン残高等証明書を準備しましょう。

住宅ローン控除の控除額は確定申告をする前年の年末時点での残高が基準となります。
そのため、万が一手元に書類が見当たらない場合は、住宅ローンを組んでいる金融機関に発行を依頼しましょう。

ZEH水準省エネ住宅や省エネ基準適合住宅の場合は追加書類が必要

確定申告に必要な書類の8つ目は、ZEH水準省エネ住宅や省エネ基準適合住宅の場合に必要な書類です。
冒頭に紹介したように、住宅の区分によって借入限度額や控除期間が異なりますが、ZEH水準省エネ住宅や省エネ基準適合住宅には以下のいずれかの書類が必要になります。

・建設住宅性能評価書

・住宅省エネルギー性能証明書

引用元：国土交通省

住宅購入後に確定申告をする際の注意点

住宅購入後に確定申告をする際の注意点は以下の3つです。

・期間が定められている

・所得税から控除しきれない場合がある

・書類を準備するタイミング

期間が定められている

住宅購入後に確定申告をする際の1つ目の注意点は、期間が定められていることです。
確定申告は毎年2月16日から3月15日の間に必要書類を提出する必要があります。

住宅を取得した初年度は自分で確定申告をする必要があるため、時期を間違えずに早めに必要書類を準備するようにしましょう。

所得税から控除しきれない場合がある

住宅購入後に確定申告をする際の2つ目の注意点は、所得税から控除しきれない場合があることです。
確定申告をすることで住宅ローン控除が適用されますが、所得税額が控除可能額よりも低くなることで、所得税から控除しきれない場合があります。

所得税から控除しきれなければ損だと感じる人もいるかもしれませんが、この場合は住民税から控除される仕組みとなっています。
住民税から控除される場合には自分で手続きをする必要がなく、確定申告や年末調整を通常通り行っていれば、市区町村に通知がされ自動で控除されるようになります。

書類を準備するタイミング

住宅購入後に確定申告をする際の3つ目の注意点は、書類を準備するタイミングです。先ほども紹介したように、確定申告の期間は定められています。

そのため、自分の手元にない書類を取り寄せる場合には早めに依頼をする必要があります。
また、2年目以降は年末調整までに必要書類を準備する必要があるため、余裕を持って書類の準備をすることが大切です。

まとめ

今回の記事では、住宅ローン控除を受けるための条件と確定申告の流れについて紹介しました。
住宅ローン控除を受ける際には住宅を取得した初年度には自分で確定申告をする必要があるため、直前になって慌てないためにも余裕を持って書類を準備しましょう。