ネットに載らない非公開物件がある？　不動産購入コラム | 【住宅ローンに強い!!】柏市、松戸市、市川市、船橋市の不動産のことなら株式会社ココリバーの不動産のことなら株式会社ココリバー

ネットに載らない物件とは

インターネット上にあらゆる情報が飛び交っている現代において、ネットに載らない物件は本当にあるのでしょうか。結論からお伝えすると、売りに出ているのにネットに載らない物件は数多く存在します。

「未公開物件」と呼ばれる物件を、不動産会社から案内されたことのある方がいらっしゃるかもしれません。「未公開物件」と聞くと、特別な印象を受けますが実際はどうなのでしょうか。

ネットに掲載したほうが広く世に知れ渡り、購入希望者の目にも止まりやすいにもかかわらず載っていないのには訳があるはずです。
ネットに載っていない物件の特徴は以下の4点です。

・レインズ登録前の物件

・売主の意向で表に出せない

・売れる見込みがない物件

・新規情報である

・法令により公開できない

順番に見ていきましょう。

レインズ登録前の物件

まず、1つ目は「レインズ登録前の物件」です。
「レインズ」とは、国土交通大臣が指定した不動産流通機構が運営しているコンピューターネットワークシステムのこと。不動産業者のみが登録・利用でき、売却したい不動産の詳細な情報や図面などが掲載されています。

宅地建物取引業法において、売主から売却依頼を受けた不動産会社は、物件をレインズに登録することが義務付けられています。不動産会社がレインズへ登録するまでは、他の不動産会社が情報を知ることはできないため、レインズ登録前の物件は「未公開物件」となります。

レインズへ登録するまでの期間は、契約の種類によって異なります。不動産会社との契約は媒介契約と呼ばれ、種類は専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約の3つです。このうち、レインズへ登録することが義務付けられているのは、専属専任媒介契約と専任媒介契約のどちらかで契約をした場合です。

レインズへ登録するまでの期間は、以下の通りです。

契約の種類	レインズへ登録するまでの期間
専属専任媒介契約	媒介契約締結の翌日から5日以内
専任媒介契約	媒介契約締結の翌日から7日以内
一般媒介契約	登録義務はない（任意）

専属専任媒介契約と専任媒介契約の場合は、5日または7日以内であれば、依頼された会社のみで購入希望者を探すことが可能。期間内に買い手が見つかれば、レインズに登録されることはないということになります。

一般媒介契約の場合は、そもそもレインズへの登録義務がありません。「一般媒介契約」とは複数の不動産会社に同時に仲介を依頼することのできる契約で、自分で買主を探すこともできます。

ほかにも、物件情報を自社の既存客へ優先して紹介したいために、レインズへの登録はしているものの他社からの問い合わせは断るという、いわゆる「囲い込み」をしているケースも少なからずあるでしょう。

売主の意向で表に出せない

次に、2つ目は「売主の意向で表に出せない」というケースです。
売主の意向として考えられる理由としては、ご近所に知られたくないというのが一番多いのではないでしょうか。

・経済的な理由で家を売るため

・売却理由が離婚であるため

・近隣トラブルで引っ越しをしたいため

・物件の売却価格などを知られたくないため

・売却が成立しなかったら恥ずかしいから

近隣に知られたくないという理由一つ取っても、個々の思いはさまざまでしょう。ほかにも「先祖代々受け継いでいる土地のため、売却を検討していることがわかったら周りから反対される」といった理由も考えられます。「その物件に居住中のため、不特定多数の人に内覧に来られることは避けたい」という方もいるかもしれません。

上記のような場合、不動産会社は売主の意向に沿って販売活動をするため、既存客や来店客、信用のある業者などにのみ紹介をします。

売れる見込みがない物件

3つ目は「売れる見込みがない物件」です。
前述のレインズは無料で物件登録ができますが、SUUMOやHOME’Sなど大手不動産ポータルサイトに掲載する場合は掲載費用が発生します。そのため、すべての情報を掲載するわけではなく、売れる見込みがない物件は広告掲載をしないケースもあります。

コストがかかるポータルサイトの掲載は、不動産会社にとって痛手です。クオリティを高くしたり、目立つプランにしたりする場合は売主の負担が増えることも考えられます。手法としては避けたいでしょう。

売却活動を行うにあたり、不動産会社は費用対効果をしっかりと検討しながら販売できる手段を考えます。購入希望者の幅が限定される場合は、ネットに掲載せず直接交渉する方が得策といえるため、そのような物件があることを知っておくと、自分にとっての優良物件に出会えるかもしれません。

新規情報である

4つ目は「新規情報である」です。
各サイトへ掲載するためには、物件情報の入力はもちろん写真撮影など多くの手間がかかります。そのためタイムリーな掲載は難しい場合があります。

また、年末年始など会社が長期休みに入ると更新が1週間ほど止まる可能性もあります。繁忙期とされる1〜3月は状況が日々変動するため、非公開になっているというケースもありえるでしょう。

新規情報は、既存のお客様や来店されたお客様へ優先的に案内されるのが慣例であるため、掲載前に売却されることもあります。

法令により公開できない

最後に、5つ目は「法令により公開できない」です。
不動産の広告は、宅建業法における定めとして、広告開始時期の制限法令により広告開始時期の決まりがあります。宅建業者は、宅地の造成又は建物の建築に関する工事の完了前においては、工事に関し必要とされる開発許可や建築確認があった後でなければ、工事に係る宅地・建物の売買その他の業務に関する広告をしてはならないというものです。

建築確認とは建物を建築する際、着工前に建築計画が法令に適合している旨の確認を受けるための手続きが完了していることを指します。よって、建築確認前の不動産は一般に公開することはできません。

不動産会社のスタッフと仲良くなると良い物件に出会える？

ネットに載らない物件が多数ある中で、良い物件に出会うためには不動産会社選びも大切です。その中で何よりも一番大切なのは、信頼できる担当者のいる不動産会社を選ぶことでしょう。

不動産売買では、基本的に1人の担当者が契約から引渡しまで担当します。不動産売買において、営業担当者の人柄は大変重要になります。希望を把握したうえで提案をしてくれるか、対応スピードは早いか、心配なことを何でも相談できそうかなど、能力から相性にいたるまでしっかりとチェックしましょう。

物件によっては、会社のホームページにさえ掲載されないまま売れてしまうケースもあります。そのような物件は、スタッフから情報を得るしか手段はありません。
優秀な営業マンであれば、ネットに出回っていない情報も数多く持っています。不動産会社によっては、自社ホームページで未公開物件がある旨を伝え、サイト会員になることで情報を閲覧できる仕組みを取っています。そういった物件情報を手に入れるためには、良い不動産会社との出会い、さらには優秀なスタッフと仲良くなることが欠かせません。

スタッフにエリアや予算など希望条件を伝えておくことで、優良物件情報を優先的に案内してくれる可能性はあがります。信頼できるスタッフと仲良くなることは、不動産売買にあたっては最も重要なことだと言えるでしょう。

まとめ

ネットに情報が掲載されていなくても「ネットには掲載していない未公開物件があります！」や「会員登録すれば未公開物件が見られます」という文言は飛び交っており、気になる方は多いでしょう。

「未公開物件」と聞くとお得に感じる方もいらっしゃるかもしれませんが、実際はさまざまな諸事情があることがわかりました。

「住まいを購入する」という一つのイベントは、人生において何度もあることではありません。それゆえに、可能なかぎり良い物件の情報を入手したいでしょう。

しかし、未公開物件として希少性があるように見せかけて購入希望者を集める、という悪質な会社もあるので注意が必要です。すぐに飛びつくのではなく、必ずどのような物件なのかしっかりと吟味をしましょう。